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为什么对房价大跌心急不得

发布时间:2020-07-17 17:57:13 阅读: 来源:废铁厂家

中央工作经济会议的判断、国务院总理温家宝对房地产调控“决不可有丝毫动摇”的言论,前所未有地统一了调控地产的预期,在宏观政策的基调上让房地产“死心”了,现在没有多少人会说“空调了”,也没有人怀疑调控的诚意了。

为什么对房价大跌 “心急不得”?

一贯坚挺的房价也真正开始下跌了,像一线城市比最高点都有了10%左右的跌幅;一些原本期待“限购到期”、玩点小动作的地方政府也被立即喝止了,很多地产发展商都面临着资金紧张的局面,有的推项目降价回款,有的引资接盘开发,甚至连最具预见力的万科都觉得有点压力。一些地方政府的土地拍卖中,大量土地流拍,甚至土地价格已经很低,还是被流拍,一方面反映地产商的悲观预期,一方面地产商也希望流拍给地方政府形成压力,使得他们愿意在实际行动上继续支持房地产业。

如果简单描述房地产市场,可以将地产商看作是调控者和地方政府之间的“压力传导管道”,地方政府失去了可观的土地出让金收入,同时又要和调控者一起合力建大量保障性住房。地方政府也希望能找到一些办法缓解这个问题。

所以,我们认为,即使房地产调控政策如此坚定,给社会如此统一的预期,房地产市场的下跌依然不会是快速和猛烈的,那种认为房地产会遭遇到恶性“熊市”的看法很心急。事实上,房地产的资产价格从2008年暴跌到2011年冲到新高峰,这是一个V型,V型之后的价格形态,一般都是长期而温和的下跌,即所谓的“慢熊”。

另外,中央经济工作会议给出的“适度微调”也是具有某种想象性。房地产同宏观经济是很难分离的,如果那么容易分离,就不会出现那么多年的“空调”,也就是说,如果对宏观经济实施某种程度的宽松,这种宽松一定会传导到房地产上,不存在某种“防火墙”来阻隔这种宽松的传送,“放松调控而不是放松房地产”这样的话不是无知就是谎言。只要有微调,房地产必然会受到这种微调的影响。

我们还要考虑到一些地方政府的“变通”,一个是保障性住房上的“变通”:以保障房工程进度为名,缓建或者缓分;一个是土地出让金上的“变动”,比如采取更为灵活和长期的偿还方式。或者将土地出让金变成期房的物权。这样做的用处是,迁就地产商的资金链,不逼其慌乱降价推盘。地方政府可持有大量的物业盘,存而不推,这些地方政府比发展商有更长的时间来同社会需求博弈。

所以,在“以稳为主”的政策基调下,房地产很大概率是“慢熊行情”。很多潜在购买者其实也比较紧张,因为他们见识过2008年的大救市,记忆影响了预期,所以一旦有微调的发生,他们就会害怕新的暴涨将立即上演,所以他们会快速出手。长期看,他们将是每个波段的套牢者,在收入流不断下降的时候却背上较高的负债,但却为整个房地产行情建立了某种缓冲的线条。

我们的结论是:宏观经济的基本面决定了房地产是逐步下跌的;中央经济工作会议给出了调控房地产最为明确的预期,统一了思想,“大救市”其实不可能再度发生了,但很多潜在购买者却依然受过去记忆影响;但只要“微调”的存在,房地产就一定能感受到,并形成阶段性的托力;通胀不会立即消退,依然能对房价形成某种支撑;部分地方政府的“变通”也会为房地产形成“托力”。所以,综合考虑,房地产下跌依然是长期的“慢熊”行情,心急不得。

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